Para entender la dación en pago debemos dar un paso atrás. Cuando una entidad bancaria concede a un usuario una hipoteca, se realiza un contrato que implica una serie de condiciones que se deben cumplir. Del mismo modo, dicho contrato especifica las consecuencias que sufriría el solicitante, como por ejemplo, el embargo de la vivienda.
Debido a la crisis económica, son muchas las familias que no pueden hacer frente a las cuotas hipotecarias. Sin embargo, existe una opción por la que el deudor no sufriría consecuencias: la dación en pago. Esta es legal y tiene el objetivo de proteger a las personas que no pueden afrontar sus hipotecas. Si no te encuentras en esta situación, pero estás buscando hipotecas baratas, puedes acceder a nuestro comparador de hipotecas online de forma gratuita.
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Entonces, ¿qué es una dación en pago?
La dación en pago consiste en el acto de entregar una vivienda para saldar una deuda con el banco. Al recurrir a esta opción, el solicitante deja de deber dinero a la entidad bancaria y este puede vender el inmueble con el objetivo de recuperar el dinero. Así, la hipoteca quedaría cancelada según la Ley Hipotecaria. Dicho movimiento está recogido en el Real Decreto Ley 6/2012 de 9 de marzo. Asimismo, se encuentra incluido el Código de Buenas Prácticas Bancarias. La mayoría de entidades financieras están adheridas al mismo. Por supuesto, cabe destacar que los bancos no están obligados por ley a aceptar la entrega del inmueble como cumplimiento de la deuda.
No obstante, existen bancos que ven esta opción bastante justa. Después de todo, las viviendas se revalorizan y pueden recuperar la cuantía. Del mismo modo, si la entidad bancaria acepta la dación en pago, la persona deudora no contará con «manchas» en su expediente, lo cual le beneficiará si en el futuro quiere volver a solicitar una hipoteca.
Cabe destacar que posterior al Real Decreto Ley mencionado, se produjeron algunas modificaciones vigentes en la Ley 1/2013 o «ley de segunda oportunidad». Por ejemplo, en vez de entregar la vivienda, se podrá solicitar permanecer en el inmueble en régimen de alquiler durante dos años. De ser aceptada por ambas partes, quedaría una renta anual del 3% del importe de la deuda.
Situaciones en las que solicitar una dación en pago
Hay que tener muy presente que un banco nunca va a proponer esta opción a un usuario, pero sí puede informarte de la misma. Es decir, para que se produzca una dación debe ser la persona hipotecada la que lo solicite. En el siguiente punto te contamos cuáles son los requisitos a cumplir para que puedan concederla, pero aquí te mostramos situaciones en las que debes plantearte esta posibilidad.
- Aunque en un principio el hipotecado puede afrontar económicamente las cuotas, su estabilidad laboral o patrimonial sufre un desajuste no previsto.
- El deudor manifiesta su incapacidad de saldar la deuda y quiere evitar un estado de morosidad frente al banco.
- La persona solicitante se arrepiente de la hipoteca contraída.
¿Qué requisitos debo cumplir para conseguir una dación en pago?
La dación no es algo que se conceda en cualquier caso, sino que deben producirse una serie de requisitos. Cabe destacar que con la Ley anterior, la opción de optar a una dación debía estar previamente acordada antes de firmarse el contrato hipotecario. Sin embargo, tras su reforma, este movimiento puede producirse según una serie de circunstancias.
El primer requisito es que la hipoteca debe ser de una vivienda cuyo precio de compra-venta no supere unos valores dependiendo del número de habitantes de la población.
- Municipios con más de un millón habitantes: 200 mil € (33 millones de pesetas)
- Entre 500 mil y un millón de habitantes: 180 mil € (30 millones de pesetas)
- Entre 100 mil y 500 mil habitantes : 150 mil € (25 millones de pesetas)
- Hasta 100 mil habitantes: 120 mil € (20 millones de pesetas)
El segundo requisito será que la persona hipotecada se encuentre dentro del umbral de exclusión. Para ello, dicha persona deberá cumplir con los siguientes factores:
- La hipoteca deberá pertenecer a la vivienda actual del deudor.
- Los miembros que componen la unidad familiar (cónyuge e hijos/as residentes en el inmueble) no deben realizar actividades económicas.
- La cuota mensual de la hipoteca debe ser superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar.
- La unidad familiar no dispondrá de otros bienes inmuebles con los que afrontar la deuda.
- Que sea la única propiedad de la persona deudora y que no se incumplan las condiciones dadas en el tercer y cuarto punto.
- Si hay cotitulares que no conformen una unidad familiar, deberán cumplir el segundo, tercer y cuarto punto.
Cabe destacar que la dación en el pago de una hipoteca está recogida en el Código de las Buenas Prácticas bancarias, pero no es algo obligatorio. Es decir, las entidades bancarias no están obligadas a ofrecer este servicio a los usuarios.
¿Cuáles son las ventajas y los inconvenientes?
Este tipo de movimientos van a tener una serie de consecuencias positivas y negativas. En Hipotecas.io queremos que tengas en cuenta todo para poder tomar una decisión coherente y que te beneficie.
Ventajas de solicitar una dación en el pago
Para empezar, una dación puede resultar beneficiosa para el banco. No debemos olvidar que los inmuebles pueden revalorizarse y venderlo por una cantidad superior a la que costó en un principio. Del mismo modo, el deudor ya no se reflejaría como tal en la entidad bancaria ni sería calificado de moroso. Y por supuesto, al devolver el inmueble al banco al que solicitó la hipoteca, su deuda quedaría saldada.
Inconvenientes de solicitar una dación en el pago
Aunque el deudor solicite este medio para saldar su deuda, el banco estará en todo su derecho de aceptar o declinar la oferta. Esta situación se produce especialmente en aquellas hipotecas que, en el momento de ser firmadas, no se negoció dicha opción. Asimismo, si bien es cierto que la persona hipotecada no habría cometido un acto de morosidad, las entidades bancarias consideran estos movimientos como acciones similares. Es decir, se volverá mucho más complicado que un banco concediera una hipoteca de nuevo.
¿Qué bancos ofrecen la dación en pago?
Como te decíamos antes, aunque se encuentra en el Código de Buenas Prácticas no es obligatorio, por lo que no todas las entidades bancarias trabajan con las daciones. Actualmente existen dos bancos que son más conocidos por aceptar este tipo de acciones:
- Bankia
Bankia es un banco que se proclama hecho para personas sin ingresos.
- Bankinter
Al igual que Bankia, observan en la dación una forma de recuperar el dinero invertido sin caer en un caso de morosidad.
Hay que tener muy en cuenta que cada caso sería estudiado por el banco en cuestión, así como la situación de la persona deudora. De este modo, podrás olvidarte de las deudas en caso de que no puedas afrontar la compra de tu vivienda.